根据世邦魏理仕发布的《2023年上半年北京房地产市场回顾》，北京和廊坊物流市场在2023年上半年呈现出不同的发展趋势. 受益于北京的需求外溢，廊坊的表现较为突出.
北京方面，2023年第二季度没有新增的物流项目交付. 季内的租赁成交以第三方物流为主，部分批发零售和医药冷链需求也有所增加。由于成本外溢导致租户需求搬迁的压力增大，加上部分新增项目的去化速度较慢，季内的净吸纳量环比下降了77%，仅有2.0万平方米. 空置率略微下降了0.6个百分点，达到15.0%. 顺义空港、经开区、平谷马坊和大兴空港的空置去化都遇到了短期瓶颈. 租金方面，北京市的租金涨幅有所放缓，平均租金每月每平方米上涨了0.3%，达到57.1元. 上半年的平均租金累计上涨了0.8%，其中马驹桥、通州和大兴京南等成熟子市场的涨幅保持在较高水平，而顺义区域的涨幅放缓最为明显。
廊坊方面，临空经济区新增了10.2万平方米的高标仓储项目. 受益于北京的需求外溢，加上各大头部电商企业和第三方物流备战年中大促销活动，季内廊坊全市的净吸纳量爆发式增长，达到34.6万平方米。其中，第三方物流占据了总新租交易面积的54%，电商类占38%，此外还有少量的汽配和家居制造业需求。廊坊全市的空置率环比大幅下降了9.5个百分点，达到50.2%. 北三县、安次和新兴子市场临空经济区的表现最为活跃。
天津方面，非核心区域竣工了四个高标仓储项目，总计新增供应了40.1万平方米. 全市的净吸纳量环比缓慢回升，达到4.9万平方米，但空置率因此环比上涨了3.9个百分点，达到30.2%. 天津空港和西青区是主要的活跃区域.
世邦魏理仕华北区顾问及交易服务产业地产部负责人李虹表示，下半年，北京的顺义、大兴空港和大兴京南等子市场将新增供应约32万平方米，廊坊和天津分别将新增供应79.6万和36.1万平方米. 三地将同时迎来新增供应潮，为物流布局方创造了前所未有的机遇. 由于离京距离、交通设施、关键行业需求强度和未来供应体量等供需条件的差异，不同子市场的租金表现将逐渐分化。
